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两年迪拜房价连续下跌,迪拜楼市泡沫又“吹”爆了?

深度报道 小迪姐~ 2019-9-18 15:10   142

历史总是惊人的相似。


两年迪拜房价连续下跌,迪拜楼市泡沫又“吹”爆了?(1)


迪拜房价不断坠入下行通道,负面言论不断的当口,印度、中国投资者在迪拜投资房产的数据却在不断上升。


据数据显示,迪拜土地局在2019年将加大向潜在中国投资者的房产投资推广力度,目标是在2019年至少比2018年多吸引19.25亿元投资。中国投资者已经上升到迪拜房产投资人群的前六位。


与此同时,截至2019年上半年,印度投资者在迪拜房产投资总价值上超过140亿元,其中公寓买家的60%来自印度。投资热情与目前的市场表现截然相反。


眼前这一幕,与2015年初迪拜房价下跌时,英国投资者大量涌入迪拜,寻求购房时机,却有着近乎一致的相似之处。


三次房价螺旋

目前,迪拜地区的房产价格(无论别墅还是公寓)持续下降,而事实上,这已经是连续第三年迪拜房产价格持续下降了。历史上,类似的房产价格螺旋,总共经历了三次。


2002年,迪拜开始向外国人开放房地产买卖,从此房价持续攀升。尤其是2008年国际原油价格大幅飙升后,迪拜房价更是飙涨400%。但好景不长,随着全球金融危机波及到迪拜,迪拜的经济陷入崩溃。


两年迪拜房价连续下跌,迪拜楼市泡沫又“吹”爆了?(2)


首先是2009年迪拜陷入债务危机,继而引发了全球股市动荡和亚太股市暴跌,国际原油与黄金价格大跌。这股风暴随后进入迪拜房产市场,引发此前狂飙的楼市泡沫崩裂,迪拜房产价格出现超过40%的大幅下滑。


之后,迪拜房产市场遭受了巨大的打击,经济危机后迪拜房产交易价格下跌超过60%。众多国际资本抽离、企业破产、楼盘烂尾、投资者套牢……许多迪拜富豪由于缴不起贷款纷纷逃离迪拜,导致很多豪车随意丢弃在迪拜机场,这一幕让当年经历过这次危机的人们,都记忆尤新。这次价格螺旋风暴持续了近4年。


直到2012年,随着迪拜政府开始出台一系列更趋合理的市调控措施,商业环境逐渐恢复,迪拜经济逐渐复苏。房产价格在当年1季度开始触底反弹,房价涨幅高达34.8%。


受益于迪拜经济增速持续回升,外来人口大幅增加,居住需求开始变得旺盛。加之迪拜政府有意识的控制黄金地段的土地供应,使得迪拜房产价格在当年上涨16%,租金比例也上涨了17%。


2014年三季度,迪拜房产价格创造新高。公寓平均价格最高达到309万元/套,别墅平均价格505万元/套。其中,公寓最高平均成交价364万元,别墅最高平均成交价1980万元。仅2014年上半年,外国人在迪拜房地产投资超过了700亿元。


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根据迪拜土地局的数据显示,从2014年底开始,该局在册登记的住房交易量较2013年下降了28%。进入2015年后,迪拜房价在2季度出现高点之后,开始逐步企稳,在一个较为平稳的价格线上不断波动,但交易量总体较当年初上浮了8%。


但随后的2016年10月,迪拜房价突然大幅度下跌。此次下跌,主要是全球石油再度出现价格下滑,世界经济增长开始放缓,加之美联储不断加息等问题综合影响。迪拜房产市场,再次进入价格震荡下行阶段。


2017年3月开始,迪拜房价再次回升。据分析数据显示,拉动回升的最主要因素,是国际油价上涨,以及迪拜获得世博会举办权。尤其是世博会,其估算的每年超过2500万人次的游客数量,不断刺激房产项目上马。然而,随着房产库存的不断攀升,2018年,迪拜房产市场再次进入震荡下行阶段。


据迪拜房地产监测机构数据显示,2018年开始,迪拜房价整体下降了6-10%。截至2019年上半年,迪拜独栋别墅价格同比下降15.3%,年跌幅超过9.2%。与2015年高值相比,迪拜公寓及别墅价格分别下降了21.4%和22.4%。到目前,这次价格螺旋也历经2年时间。


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泡沫吹爆了?

一朝被蛇咬,十年怕井绳。这句话放在迪拜房市上面,可谓再贴切不过。


只要出现房产价格在短暂上涨后下降,一种莫名的恐慌情绪就会迅速蔓延开来。无论是房产投资者、开发商、房产中介,还是房产市场研究机构、媒体,都大有“房产泡沫已经/即将爆裂”的声音存在。


9月2日有媒体消息称,2019年二季度迪拜房价环比下跌了4.5%。这预示着,截至2019年6月,迪拜房价已经跌至2008年金融危机以来的最低水平。而到目前为止,迪拜房价仍然在持续下跌。


由此看来,房价跌破最低水平,似乎也只是个时间问题。两年时间,房产价格下跌了超过20%,从这个角度看,迪拜房产正在经历泡沫时段。


然而分析后就可以发现,除了2009年那次房产价格崩盘,是实实在在的金融危机引发房产泡沫破裂以外,其他两次房产价格下跌,都和房产泡沫破裂相隔甚远。


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首先,房产泡沫产生,势必会有一段强力的房价增长时期。在这个阶段,实际房价严重背离了市场水平,才会产生泡沫。例如,2001年,迪拜一座独栋别墅价格仅8000元/平方米,而在2009年金融危机波及迪拜之前,迪拜的房产价格甚至出现了超过400%增长的态势。甚至房价涨至最高峰时,价格已经超过4万元/平方米,公寓价格也高达2-3万元/平方米。从而引发了众多海外投机客的关注,包括著名的“温州炒房团”都纷纷进入迪拜房产市场。


但在房产泡沫崩裂后,房价急剧下降,造成短期内近40%的下跌幅度。债务危机引发经济崩溃,大量业主无法偿还贷款,纷纷逃离迪拜。大量在建项目搁置、延期或直接烂尾,开发商资金链断裂。这成为当年迪拜房市泡沫崩溃的最直接因素。


吃一堑长一智。在房产泡沫崩溃后,迪拜政府也在不断探索新的发展思路。出台了一系列的提振房产市场,以及房产泡沫监管政策。


因此,2016年和2017年两次房价变动,事实上和2009年的房价变动,完全不同。这两次房价无论是上涨还是下跌,都是有明显预期。而且,当业界以为房价出现“泡沫化”的时候,实际上房市已经开始放缓。


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尤其是最近一次房价变动,首先房价上涨是受到世博会的提振,而房价下跌也是主要因为房产商大量项目开工和交房,市场出现了大量新增供应,房产库存上升而造成的必然浮动。


实际上,从价格曲线来看,尽管价格持续2年下降,但下降曲线十分平稳。除库存增加、需求平稳外,这次价格下跌更可以看做是一次市场自我调节,“去泡沫”的良性调整。


据了解,目前市场上还有一批项目即将完工,将会影响房产价格进一步下滑。直到世博会举办,市场的库存才能逐步被外部需求抵消,房价才会回升。


“以目前的库存量和市场环境,迪拜房产价格回升,预计将到2020年才能有结果”,分析人士表示。


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