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同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?

深度报道 小迪姐~ 2019-9-18 15:56   71

放眼全球房产市场,欧美和澳洲无疑在很长一段时间内都受到投资者的格外青睐,尤其是来自中国的投资者。不过,近年来,也有一些新兴的房产市场正在悄然崛起。其中,中东的迪拜和东南亚市场尤其引人注目。那么同为新兴市场中被普遍看好的地区,迪拜和东南亚到底谁更胜一筹?


同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?(1)


联合国和世界银行发布的报告表示,全球的制造业中心已经在从中国向东南亚地带转移,随之也必然带来经济格局的改变。对东南亚国家来说,这里面无疑蕴藏着巨大的机会,很多行业将会享受到发展红利,进而吸引到更多的投资者。


世界银行发布的另一份报告称,位于东南亚的柬埔寨和菲律宾近几年的GDP增速都保持在7%左右,并且有望持续下去,而越南和泰国等地的经济也保持稳步增长,投资前景广阔。


在这样的背景下,东南亚各国的房产市场发展也是异常迅猛。过去2年,印尼雅加达办公楼的租金涨幅超过了10%,菲律宾的商业地产租金涨幅也超过了5%,房价涨幅达8%,土地价格也上涨了30%。马来西亚和泰国等地的房产市场更是近乎火爆,大量的投资客涌入到了吉隆坡和曼谷。


由于经济大环境向好,再加上东南亚许多国家都拥有旅游业的加持,所以说一段时间以来,东南亚房产市场一路看涨,相关机构公布的数据也印证了这一点。


同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?(2)


反观迪拜,虽然也有不少人看好,但目前其本地市场还处于低迷期,火热程度赶不上东南亚。这是否意味着迪拜房产市场真的就比东南亚市场逊色一筹呢?


如今东南亚房产市场的上扬势头和东南亚经济环境的好转我们不能否认,尤其是随着中国“一带一路”政策的深入,周边国家与中国的合作关系进一步加强,东南亚地区的未来发展应该说确实令人期待。不过,蓝图再美好,前景再广阔,离真正的实现还有一段很长的路要走。仅就目前而言,东南亚地区的房产市场还处于发展阶段,发展也就意味着变数,变数当然有好也有坏。除了变数,各国自身存在的问题也不容忽视,这些都是投资者应该要考虑的问题。


首先就是东南亚地区的国家大都比较落后,基础建设不是很到位,是否真的能让来自全球各地的人士留下来还是一个问题。如果外国人留不下来,几年后大量交房,这些房子难道都要找当地人接盘吗?显然不可能。


同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?(3)


而迪拜就不存在这个问题,因为迪拜本身就是一个外来人口占多数的城市,甚至达到了当地总人口的80%。迪拜作为中东的金融中心,现代化程度很高,连接东西方两大贸易市场,每年都有大量人流往返,不愁没有住房需求。


东南亚国家中拿泰国来举例,虽然它也有旅游经济,但游客大都是惊鸿一瞥,能接盘房产的少之又少,最终还是只能由泰国本地人承受房产市场大肆扩张带来的后果。然而另一个问题又冒出来了,泰国本地居民虽然也有购房需求,但他们的收入并没有高到能够接下整个房产市场的程度,究其原因,还是因为当地整体发展水平不高。


虽然我们看好东南亚地区的前景,但未来究竟怎么样还需验证。一旦没有发展到预期的水平,到时又该如何收场?


其次,东南亚市场处于发展中,这也就必然会面临两个问题,市场混乱,以及政策不完善。对于任何处于发展和扩张中的市场来说,这两点都颇为令人头疼,而且稍有不慎就会引发一系列不良后果。比如,开发商实力参差不齐,政府会随时出台新政策等等,都会进而引起市场波动。


同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?(4)


而且先不说以后会有什么新的政策,就目前来看,东南亚各国的政策也不会比迪拜的政策更有优势。


大家都知道,迪拜对外国买家的政策极为宽松,基本无税,永久产权,购房后全家都拥有居留权,还可以享受当地的医疗和教育条件。接受贷款,最长贷款年限长达25年,其他方面也没什么限制条件。


东南亚各国虽然也有很多优惠政策,但对外国买家的限制也不少。比如某些国家不支持贷款,要按工程进度付款,或者是交房时就要付尾款。对购买房产本身也有所限制,比如不能超过单体项目的40%,还不能购买土地等等。


最后一点就是房产收益。收益无非就是两部分,房产总价和出租收益。总价与当地发展息息相关,孰高孰低暂时无法下定论,但租金收益对比还是很明显的,毫无疑问是迪拜胜出。迪拜租金收益率常年稳定在6%-10%,在世界上也是位居前列,东南亚各国基本都不会超过5%。像泰国这个国家,法律还禁止房屋短租,无疑也会影响到投资者的租金收益。


同为新兴房产市场,东南亚和迪拜谁更胜一筹?(5)


总的来说,东南亚市场目前确实火爆,但繁荣表面之下存在的问题也不少,与其他市场对比而言,自身的短板也很突出。而迪拜在政策方面的优势无可比拟,城市发展水平也更高,但目前还没有完全从市场低迷期中走出来,很多投资者还持有观望态度。


应该说,两大市场各有优势,也各有弊端,我们不能仅凭一些数据和表面现象就判定哪个市场更好,因为市场永远在变化,能做出结论的只有市场本身。


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