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迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权

深度报道 小迪姐~ 2019-9-18 16:25   171

如今比较热门的海外房产市场中,迪拜算得上一个。虽然迪拜的房产市场经历了一段比较低迷的时期,很多人开始唱衰,但市场的热度已经证明,看好的人更多。


迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权(1)


此前,就连“股神”巴菲特也表示看好迪拜房产的未来,加大了投资力度。这无疑让很多已经出手的投资者更有底气,还在观望的人恐怕也忍不住要试水了。毕竟,大佬的眼光不是我们这些凡人能比的。


抛开这些不谈,实际数据也证明了迪拜房产市场正在回暖。相关机构的统计结果显示,今年迪拜前五个月的房产交易总额达到了340亿迪拉姆,同比去年的交易额高出了33%。虽然目前迪拜的房价仍然处于低位,但是交易额的上升已经表明了投资者对迪拜市场的信心。


不过,即便市场有回暖的迹象,还是有很多人持谨慎的态度,他们的犹豫之处还在于对迪拜房产市场的规模不看好,认为收益上限并不高。


的确,迪拜虽然已经是中东乃至全世界的金融中心,位列世界一线城市第九位,但往大了说迪拜是一个酋长国,往小了说就只是一个城市,其市场规模显然无法和欧美、澳洲和中国这样的市场相比,发展空间有限。这样来看,似乎一部分人的担心不无道理。


迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权(2)


不过,先不说迪拜对整个中东地区的辐射影响,就算只把它当做一个城市,也未必不能成为一个具有相当规模的市场。香港就是最好的例子。


香港的面积是1106.34平方公里,人口约750万,是世界上人口密度最高的地区之一。根据花旗银行的报告,香港的房价已经连续五年高居世界第一,而且没有丝毫减缓的迹象,投资香港的房产也成为了众多高净值人士资产配置中的一环。


迪拜的面积为4114平方公里,是香港的三倍;人口310万,只有香港的一半,作为一个外来人口占多数的城市,未来这一数字还会持续增加。很显然,从人口和土地面积这个角度来看,迪拜房产市场的规模空间要比香港大得多。


虽然现在迪拜还不能直接和比香港相比,毕竟二者的城市地位还有一些差距,但迪拜已经具有很高的起点,并且还在持续稳步发展中,而香港的发展速度明显不如,因此,迪拜的未来还是值得期待的。


迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权(3)


还是用数据说话。根据专业机构的分析,按照迪拜目前人口逐年递增的速度,大概10年就能翻一番。预计到2027年,迪拜的人口就能突破500万。


人口在增加,房屋需求自然也会增加。根据如今迪拜的人口增速,每年的新增房屋应该在4万套左右,但2019年的数据显示,实际交付的新房数量不足2万套,也就是连需求的一半都还没有满足。由此可见,迪拜目前房屋供应量其实赶不上当地人口的增长速度。


根据迪拜政府自身的愿景和规划,要力图将迪拜打造成为全球性的娱乐和休闲中心, 而且是高消费模式。一旦这个目标达成,会进一步让迪拜的房产市场规模扩大,具体大到什么程度难以想象。


除了人口,资本的流入对市场的影响同样不可忽视。


2019年联合国发布的投资报告显示,2018阿联酋吸引外资总额排名全球27位,在西亚排第二,阿拉伯国家中排第一。阿联酋以其宽松的政策、完善的制度以及开放的商业环境让越来越多的资本流入其中,而这些资本的大部分最终都流向了迪拜。


迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权(4)


《全球财富移民报告》显示,去年迁往阿联酋的2000名富豪当中,超过一半选择了迪拜,阿联酋也成为全球财富流入国前10名,高居亚洲第一。


为什么我们这么注意富豪的流向?因为富豪移居是有选择性的,他们选择的地方一定是在他们眼中具有良好的经济和商业环境,再简单地说,就是能够让他们获得利益。如此看来,富豪们的眼光果然是一致的,巴菲特加注迪拜并不是心血来潮。


人的判断会出错,但资本对于市场的选择绝对精准的多,因为资本本身就是市场的一部分。我们还在犹豫,资本却已经就位。


现在,迪拜的房产市场是全球最具性价比的市场之一,上面我们将其和香港作比较,但有一个关键数据还没说,那就是目前迪拜房价仅仅只有香港均价的15%。


不说超过香港,只要能够达到香港的价位,迪拜的房产市场总额就会翻几倍。这并不是没有可能,在迪拜房价达到最高点的时候,溢价程度仅次于香港,虽然其中有泡沫的成分,但以后在良性发展的基础上,还是有这种可能性的。


迪拜房产市场规模有限?流入的人口和资本最有发言权(5)


迪拜作为一个新兴市场,而且之前就有过房产泡沫,并因此引发了不小的危机,所以投资者谨慎一点总没有错。但是,一朝被蛇咬,十年怕井绳也是不明智的,对于投资来讲尤其如此。风险总是存在,但如果机会也确实存在,那就值得一试,关键在于量力而行,估算好自己能承受的风险范围。


在人口和资本不断流入的情况下,迪拜的房产市场绝不仅限于今天的规模。在昨天的教训和明天的机遇面前如何选择,这就要看我们的智慧了。


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