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私人投资者参与资金紧张的迪拜楼盘开发商项目将获双赢

房产市场 老迪 2019-9-20 11:59   79
来自: 海湾新闻

对于那些在迪拜面临现资金危机的开发商来说,需要有投资者和基金将他们的项目带过终点线。但要获得这些资金,他们需要同意一些条件。


“首先,我们不会直接向开发商发放任何资金,”银高地董事总经理SamirMunshi说.“相反,这些款项将根据项目里程碑直接支付给承包商。将有一个内部团队监督建设-这是投资者获得合理保证的唯一途径,项目将完成。“


芒希表示,过去,进入停滞项目的投资者将直接支付给开发商,有时“他们不会向承包商付款,也不会用所提供的资金来解决其他一些问题”。


私人投资者参与资金紧张的迪拜楼盘开发商项目将获双赢(1)

银高地董事总经理SamirMunshi


Munshi习惯于做一些被困在现金上的项目,然后努力完成这些项目。他在2011-13年期间做到了这一点,这就是为什么他非常有信心在这一次重复同样的事情。他的公司刚刚为JVT(朱美拉村三角)和Arjan(迪拜)的一个项目筹集了2000万美元。


但投资者为什么现在要进来呢?如果他们等的时间稍长,楼价/建筑成本难道不会变得更有利吗?


“所有的交易都发生在易货交易上-没有人以现金购买土地,”Munshi说。“这要么是通过合资协议,要么是通过延期付款计划完成的。


“价格已经够低了-甚至比2005年(当时的自由持有市场开始时)还要便宜。”例如,JVC(朱美拉村圈)的土地在2005年以115迪拉姆左右的价格出售给了一处地面加上四层楼高的建筑。现在,它的交易价格是85至90迪拉姆。


“如果你也考虑到通货膨胀,这些价值就会便宜得多。”


也不只是在住宅区。他说,在JLT(朱美拉湖塔),现在每平方英尺650至700迪拉姆的写字楼可以400至450迪拉姆的价格购买。在商务湾,商业地产目前的价格将是每平方英尺650迪拉姆,而建造一套全新房产的价格将在950迪拉姆左右,其中包括土地成本。


投资者喜欢什么


这正是投资者想要利用的有利条件。“这些价值观变得非常有吸引力,”Munshi说。“如果他们提供资金来完成一家开发商,他们可以预期中期市场的收益率在7-9%之间。”


“因为尽管正在进行调整,但租金仍然很高。迪拜每年仍需要三万至四万套新房,以吸纳人口增长。


“如今,没有人会按平方尺的价格走-重要的是门票的总体尺寸。”在中档市场上出售的是400,000迪拉姆(加或减10-15%)的工作室,以及65万迪拉姆至70万迪拉姆的一间卧室,无论公寓的大小如何。“


私人投资者参与资金紧张的迪拜楼盘开发商项目将获双赢(2)

银高地董事总经理SamirMunshi


强硬规则


与2011年不同,陷入停滞/延迟项目的投资者将不得不与开发商或土地所有者结盟。“没有现有开发商的同意,你就不能接管一个项目,”Munshi说。“因为基础资产-土地-属于他。


因此,Rera(房地产监管局)正在做的是首先推动“病态”项目进行清算和拍卖土地。


还有其他一些规则使得任何人都很难与投资者的基金进行激烈而快速的博弈。


芒希说:“Rera说,无论通过出售计划产生的资金都需要代管,而且只会在”最后一英里的建设“中发放。他说:“他们亦严格限制发展商在工程展开时承担百分之二十的建筑成本。”


“但现在发生的情况是,如今大多数非计划地产都是按移交后计划出售的。”因此,如果我,作为一个开发商,出售价值4000万迪拉姆的股票,我会从买家那里筹集到1600万迪拉姆的40:60付款。


“所以,当我去Rera发放建设资金时,它告诉我,在我用从买家那里收集到的1,600万迪拉姆之前,我要自己筹集剩下的2,400万迪拉姆。”这是因为他们想绝对肯定买家的资金是如何使用的。“但对于许多私人开发商来说,这会收紧他们获得资金的渠道。这也是投资者可以获得双赢局面的地方。“


来源: 海湾新闻
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