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迪拜开发商Azizi 采用租赁到自有(RTO)模式促销减少库存

开发商爆料 小迪姐~ 2019-10-9 14:11   25

随着迪拜整个房地产市场的库存上升,开发商继续寻找各种方法,通过各种创新的计划加快开市速度。租赁到自有(RTO)模式是许多开发人员正在认真考虑的一种方式,并在某些领域获得了一定的吸引力。


迪拜开发商Azizi 采用租赁到自有(RTO)模式促销减少库存(1)


DevMark首席执行官Sean McCauley表示:“我们已经见证了几家提供RTO方案的开发商,我预计这种趋势会在市场处于软化状态时变得更受开发人员的欢迎。”他补充说,RTO计划让开发人员能够访问更广泛的买方资源,他们通常不会通过他们的传统产品实现。


迪拜开发商Azizi 采用租赁到自有(RTO)模式促销减少库存(2)


租赁到自有计划(RTO)是什么?


Savills Dubai的中东地区专业服务和咨询部门主管理查德•保罗解释说,租赁到自有是一项有条件的房产协议,包括租赁和未来的销售协议,以预定的价格和规定的时间框架。“在大多数情况下,作为协议的一部分,一定比例的租金分配给房产的首付款。在预定义的时间框架之后,买方可以选择购买房产或退出协议,” 他说。


RTO计划于21世纪初首次在迪拜推出,并在2010 - 11年度最受欢迎。


“目前,只有极少数开发商在迪拜提供RTO计划,但是,在Dubailand,Motor City和Jumeirah Village Circle等地区,有一些计划被宣传长达20年,”McCauley说。


虽然迪拜土地部门(DLD)最后推出了租赁到自有的(Ijarah)服务,但该计划在覆盖范围和数量方面仍处于早期阶段,已经开始重新成为买卖双方的可行选择。允许此类行为进行登记。


“土地部门制定的流程有望提供明确的法律结构,以解决RTO提出的许多法律问题,”Asteco Property Management董事总经理约翰史蒂文斯说。


RTO计划通常没有首期付款


随着迪拜供应的稳步增长,保罗表示,开发商提出创新方案以保持竞争力非常重要。“随着目前提供的各种延期付款计划,RTO计划允许开发商进入超越传统投资者基础的新买家群体,并接触市场中潜在的最终用户。”


迪拜房产


麦考利指出,平均首付比例为30%,这包括25%的存款,4%的DLD注册费和1%的佣金。根据阿联酋中央银行的要求,25%的存款是一项要求,这意味着外籍人士从银行获得的最高贷款价值(LTV)百分比为75%。


“很多买家可以赚取足够的收入来支付75%贷款的抵押贷款还款,但他们可能不一定能节省30%的现金存款和其他费用,”McCauley说,并补充说典型的RTO计划不需要30%的首付款。


Azizi Developments的首席执行官Farhad Azizi表示,由于租赁费用占生活成本的很大一部分,因此RTO非常适合迪拜的长期居民和投资者。


“目前的市场条件有利于推动租房自有计划,因为这些通过负担得起的方便的财务计划为客户提供了以经济可行的方式购买房屋的各种选择,”他说。


是否会让房客成为房主?


但是,必须仔细研究RTO协议的条款和条件。McCauley说:“概念上是的,租户在RTO合同到期后将成为房主,只要他们履行了协议规定的所有义务。”虽然RTO基本上会使广泛的人受益,但“最好的候选人将是有抱负的房主,他们可以获得高薪,但没有足够的储蓄和现金储备”,他补充道。


Azizi表示,由于开发商可以出售他们目前准备入库的股票,这对双方来说都是双赢的,而最终用户可以买得起他们之前无法买到的,因为缺少首付款。然而,对于许多买家而言,可能存在的障碍是迪拜的RTO单位的高额溢价,根据阿拉伯国家国际房地产联合会副主席兼迪拜政府高级顾问Mahmoud Alburai的说法,高达40%。


“通常在其他地方我们有租金和5-10%的溢价,”Alburai说。“但在迪拜,溢价几乎达到40%。为了吸引当地需求,需要降低保费。”


如果租户违约会发生什么?


RTO协议结束时的责任将取决于约定条款。保罗说,“在某些情况下,如果没有行使购买选择权,卖方将不得不与其他潜在买家联系。”


史蒂文斯指出,需要创建和发布围绕RTO计划的法律和监管结构,“以保护购买者[租户]和卖方[开发商]的权利”。


他说,购买者需要确定他们所支付的保费可能是在一个托管账户中持有。“同样,开发商需要知道,如果潜在购买者违约,他们有能力和权利占有该单位,”史蒂文斯解释说。


虽然DLD已经发布了与RTO合同的注册,取消,融资和转让相关的必要准则和相关费用,但迄今为止已经提供的计划是单独制定的。

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