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让中国房产人谈谈迪拜房地产

深度报道 赞恩 2019-6-3 18:31   100
9月8日至10日,2015迪拜Cityscape房产展再度来袭。每年的Cityscape都是中东房产业的一次盛会,传达整个行业的最新资讯和未来趋势。本次展会有来自30多个国家的280家参展商,可见其影响力。其中作为全场唯一的中国房地产开发商,迪拜诚信房地产携开发的皇家珍珠项目参展,颇受关注。同时,在房产展中也活跃着许多中国从业人员的身影,以此吸引更多来自中国的买家。让我们看看他们对迪拜房地产的回顾和展望。

让中国房产人谈谈迪拜房地产(1)

  蒋一峰

  Aqua 地产开发和经纪公司

  从业5 年

  公司介绍:Aqua 地产成立于2005年,我们是一家在迪拜从事地产投资和房产中介服务的公司。我们专注于地产开发,住房,写字楼和店铺的买卖和租赁。不同于一般的房产中介公司,我们提供深度房产调研服务,提供正确的房产走势,把他们变为理念设计和品牌的建立。这让我们提供超过你想象的服务和一站式服务。

  2015 City Space亮点

  Aqua 是2015CityScpaede 官方市场推广赞助商。今年的规模较去年大,很多新的项目,象Al Habtoor 集团的在商务港的W酒店项目,工程进度很快,预计在年底可以开业,而且他们公司酒店边上建立2幢高层酒店式公寓,但是现在还没有决定是否推向市场销售 。还有Meydan Meraas 和RTA 的海水引入工程。周边还有的湖景公寓和湖景别墅,商场步行街项目。

  市场遇冷的原因

  从2014年5月左右,迪拜房产开始调整,别墅价格普遍下跌有20%。比如2014年初我们在Arabian Ranchs阿拉伯山庄可以卖600万迪拉姆四房独体的别墅,一样的别墅我们2105年初500万就成交了。公寓除了迪拜市中心价格相对稳定,下跌幅度较小,因为迪拜塔的不可**性,和周边设施的完善,如最大个歌剧院也将于明年完工,都对周边房价提供支持。别的地理位置较偏远的和年数较长的公寓价格回调较明显。包括商务港Business bay,Executive Towers 三房一厅我们2014年初成交为330万迪拉姆,现在市场上290万有一大推在卖。一般大家都倾向于购买较新的楼盘,因为新楼盘的房屋质量普遍较老的小区要好。

  另外期房开盘太多,像国有开发商Emaar, Dubai Properties, Nakheel , Meydan , Nshama和最大私人开发商Damac 有太多的项目推向市场,在推向市场同时,很多投资客是长线持有,还有有一部分是想炒短线,本身自己资金实力不是很雄厚,打算付个首付,过几个月倒卖,结果开发商不断放盘,因为二手房交易要支付过户费和中介费,虽然开发商每次开盘价格略有上调,但是很多投资者更青睐于购买一手的房源。很多投资客购买房产等着高价出售,但是随着工程的进度,自己手头的资金不是很充足,就想处理掉手上的房产,从而出现赔本抛售,把整体市场价格给拉低了。

  还有国际油价的影响,如石油公司,像BP英国石油公司,Shell壳牌石油,他们以前都是迪拜高租金的贡献者,中高层管理者年租房补贴至少在30万迪拉姆左右,包括中介费押金30万多,基本都是一张支票付清,租的都是Victory Heights, Jumeirah Islands,棕榈岛等高档别墅。现在这些欧美石油公司很多员工被调走,很多别墅空置出来,一般30万一年别墅还好租,40万-50万一年的也不难租,但是70-100万/年的别墅就很难找到下家了,能租得起这样别墅的客户对房子质量,朝向和小区的设施已经非常苛刻。

  同时又有像Jumeriah Park这样大型小区推向租赁市场,如今迪拜房租也从年初开始下调。但是值得一提的是,迪拜写字楼租金还是稳中有涨,迪拜这里还是吸引大量新的公司入驻,像Business Bay, Downtown,JLT 这些区域办公室租金都有上涨。

  对未来的预期

  迪拜这次房产调整估计还要持续一年左右。如果说房产买卖价格的上涨有炒作的嫌疑,那么租房上涨肯定是市场供需所导致,迪拜租金从2011到2015年已经上涨超过100%,主要是来迪拜人口过多。数据显示在迪拜的英国人,人口数量是超过中国的,然而平时我们生活中碰到英国人感觉并不是那么多,原因在于他们住的都是些高档小区,哪怕是住“大家”或者单间都是要住好的地段,基本在Arabian Ranches , Emirates Livings , Marina和棕榈岛。年收入至少有30%会花在房租上。

  很多投资客对个别开发商的项目不是很放心,担心会延期,或成烂尾楼。现在总体市场还是良性,政府在楼市的政策方面还是很紧,包括央行针对房贷首付从3年前15%上调到25%,和过户从2%上调到4%,根本没有下调意向。政府已经在2008年吃过一次亏了,会更警惕。最近一年房产调整是正常的,良性的。市场不可能一直涨。最近印度买家增多,我们接触到买家基本货比三家,要便宜再便宜的,手头资金有,很多在观望,有一部分认为得市场已经回调到位,已经下手了。

  未来3年,房产应该还是稳中有涨,但还是要看地理位置,靠近谢赫扎伊德路的,海边和迪拜塔的房产是永远是保值的,但是有些在沙漠当中建起来,距离世博园区和DWC机场很远的盘就不一定了。

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