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迪拜考虑将三年固定租金加入租赁协议固定条款

房产市场 迪拜房小编~葡萄 2019-5-22 22:07   83
来自: gulfnews

迪拜土地部门正在考虑一项提议,即在房东和租户签订租赁协议后,三年内不增加租金。

一位发言人表示:“争端解决委员会正在研究这一提议,但尚未就‘如何以及何时’推出这一提议做出决定。目前,所有的租金决定都是基于迪拜的租金指数做出的,在三年不涨价的提议得到批准之前,这种情况将继续存在。”

目前尚不清楚该提议是否只适用于住宅物业,还是将涵盖包括零售物业在内的所有房地产类别。如果它变得包罗万象,这将对零售业产生巨大影响。零售商们一直在大肆抱怨商场运营商如何设定和提高租金,即使市场环境不要求他们这么做。

但在住宅领域,租金不断下降,且预计在一段时间内仍将面临压力,3年不涨的上限会奏效吗?

房地产物业服务公司Asteco常务董事John Stevens表示:“迪拜租金指数在其涵盖的街区表现良好。事实上,如果该指数是建立在建筑而不是社区的基础上,效果会更好。因为土地部门可以通过‘Ejari’访问所有租赁交易,而且它可以很容易地将指数建立在每幢建筑的基础上。”

“但在未来几年将出现更多供应过剩的租赁市场,是否有必要设定为期三年的租金涨幅上限?更重要的是,正如该指数所显示的那样,它运行良好。”

Stevens认为,尽管迪拜的任何社区今年都不太可能出现任何形式的租金上涨,即便是在2020年末至2021年初的世博会期间,也只有迪拜选定的几个地点可能会感受到租金上涨。

租金指数是如何运作的?

根据该指数,房东只能在精心设置的参数范围内寻求涨幅。

如果目前的租金比同一小区类似物业的平均租金低25%,房东就不能提高租金。

但根据迪拜政府2011年颁布的一项法令,如果租金比平均水平低25%至35%,预计租金将上涨5%,如果差距高达36%至45%,租金将上涨10%,以此类推。

强烈的信息

AM Associates律师事务所高级合伙人Nasser Malalla Ganem是另一位怀疑房租上涨上限与房租指数能否共存的人。“即使在最好的时期,它们也是不对称的。”他说,“我认为把期限改为三年的唯一原因是,政府希望向居民传达一个强有力的信息,向他们保证未来的成本。因为现在,除了有这个指数,房东在头两年不能提高租金。这是标准,而且一直运行得很好。但事实是,租赁市场需要不断调整,以确保通胀压力不会扩散。”

三年的上限能否治愈零售商的头疼?

迪拜的零售商长期以来一直在抱怨租金过高,以及他们通常采取的武断做法。迪拜土地部门一直在制定重振实体经济的蓝图,修订后的租赁协议就是其中的一个建议。

面临的挑战

那么,三年的固定租金是否有效呢?Asteco的John Stevens表示:“零售和商业租赁协议的挑战在于,它们是在更长期的基础上谈判达成的。如果房东想鼓励房客搬进他们的房子,并且愿意在一、二、三年里承担租金,而且房客同意,那么就不应该要求或强加任何监管介入。”

“房东可能会在第一年和第二年大幅降低租金,以说服租户搬到他们的房子里,同时允许他们支付装修费用。在这种情况下,强制规定一个固定的期限不增加租金,会降低房东的灵活性。”

甚至在租赁的情况下,基于base-rent +营业额的百分比,“固定上限会影响房东,因为第一年产生的租金可能远低于第二年和第三年产生的租金。如果租金争议委员会以这种方式实施上限,将限制房东提供此类条款的意愿或能力。”

来源: gulfnews
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