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全方位分析迪拜房产投资

房产市场 小迪姐~ 2019-8-9 14:33   101
随着迪拜房产投资热潮的兴起,有不少人会问:迪拜房产值得投资吗?迪拜房产是否值得投资就要全方位分析迪拜房产投资环境。
1.迪拜历史?有多大面积?多少人口?
迪拜曾经是英国殖民地,有一套英式的法律体系,1954年就成为了国际性港口。面积4400平方千米,有300多万常住,100万左右流动人口。是全球人口增长最快的城市之一,年增长逾7%,即将到来的2020年10月世博会,未来三年预计新流入人口超一百万,意味着人口增幅25%以上。

2.迪拜地理位置和货币
迪拜(Dubai),隶属阿拉伯联合酋长国,英文United Arab Emirates,国际代码:UAE. 法定货币:迪拉姆(AED),1美元≈3.653迪拉姆,1迪拉姆≈1.9人民币。1971年建国,迪拜是中东地区的金融中心,航空中心,被称为“中东的瑞士”。 机场吞吐量全球第三,四小时飞行时间内可以覆盖世界三分之一人口,八小时飞行时间可以覆盖世界三分之二人口。

3.迪拜经济环境如何,经济结构,人均收入?
2018年世界银行公布,迪拜贸易开放程度位列世界第三,紧随香港;经商环境排名世界第21名,紧随德国,中国位列第78名。GDP增长目前约为3.2%,IMF(世界货币组织)预计在2019和2020年将达到5%左右。2018年人均GDP为4万美金左右。GDP主要贡献占比分别为:批发零售业27.5%,物流仓储11.6%,金融10.6%,制造9.5%,房地产6.6%,建筑业6.5%,食品住宿5.1%。按国籍划分,房产业前五大买家分别为阿联酋22%,印度12%,沙特8%,英国5.8%,巴基斯坦4.4%。经济环境是迪拜房产值得投资的最重要的因素。

4.迪拜购房资金安全有保障吗?
购房最关键的就是资金安全,很多人最关心的点也是资金能否实现交易安全。
A.资金安全。迪拜土地局规定,开发商针对每一个项目,均需申请一个受管的担保账户Escrow account,此账户内资金在项目交付前不允许动用,且每个项目的担保账户均独立,所有新房销售款项,开发商只能通过担保账户收取,只有在交付房屋后,开发商才允许动用该笔资金。

B.期房房产证。所有新房交易合同必须注册并公证登记,公证完成后投资人将得到期房房产证—Oqood阿库德,涵盖房屋基本信息(如楼栋,单元,面积,合约价格等)。阿库德作为期房的拥有权证明,用于在项目施工期间保护并公证投资人的资产权益。获取阿库德后,投资人可以在施工期间进行房产交易或转让,交易同样得到土地局认证。房屋交付后,迪拜土地局将颁发现房房产证(title deed),取代阿库德。
C.交付面积差异仲裁。若交付房屋面积小于合同面积5%以内,开发商无需赔偿;若房屋面积大于合同规定面积,开发商不得向投资人索要费用;若实际交付房屋面积小于合同规定面积5%以上,差异面积开发商需按原约定单价赔偿投资人。

5.迪拜人口组成,治安如何?迪拜气候,季节?
迪拜常住人口300万,流动人口100万,约18%本地人,82%外地人,来自全球各地。迪拜号称中东的瑞士,社会治安极佳,历来是中东各国的避风港和自由天堂。根据世界经济论坛2017安全国家排名,排名全球第二,仅次于芬兰。每年4-10月夏天,11-3月冬天,夏天平均30几度,冬天20度左右。所有站台都是封闭式,轨道交通人行道也全封闭供冷气。

6.2020年10月世博会对迪拜有什么影响?(对房价有什么影响)
迪拜为迎此盛事,聚集了全球最前沿的科技与人才,正全力备战提升城市基础设施。在这冲刺的两年间,大量资金、人才涌入迪拜,促成城市的高速发展。世博会举办期间,将吸引超过2000万人次游客从全球各国来到迪拜,预计将新增加26万个岗位。据统计,上海世博会之前,2008年的上海平均房价约1.3万/平米,2010年世博会期间已经接近2.5万/平米,世博效应让上海房价两年翻了一倍!

7.迪拜为什么房租高,但房价便宜?
一方面,是国内房企综合税收太高,导致一线城市房子太贵,但迪拜只有5%的企业增值税,无其它税种,企业税收负担轻,所以迪拜的房屋价格相对便宜。另一方面,大多数生活在迪拜的国际人士更追求生活质量,而没有太多存钱买房的想法。据统计,房租支出占迪拜居民收入的35%左右,因而导致了房价低,但房租高的现象。而且随着去年开放了对华免签,中国投资客正在加速涌入迪拜,中国投资客按国籍排名已排到第7,加之2020年10月世博会的到来,低房价很可能将成为过去时。

9.迪拜房价,房租分别大概什么水平?物业费一般多少钱?买房税收成本多少?
房价:市区均价在2.8至4.5万/平,郊区在1万至2万/平。但迪拜的房子价格为实际使用面积,所以按照国内理解,价格可以乘以系数0.8,且所有房子为精装修带空调,赠送一个固定车位。
房租:迪拜平均的租金收益率约7-8%,且无任何税收。200万的房子,一年租金16万左右。
物业:高端套房一般20-30元人民币/平米/月。每栋楼都有24小时安保,前台礼宾服务;含维修基金和停车费等公共区域管理;游泳池,健身房等均免费使用。别墅一般在5-8元人民币/平米/每月。无税收,买房仅有4%的土地局注册费。

10.迪拜的房贷利息多高?申请贷款条件?
约5%-5.5%,比国内略低。200万的房子,贷款50%,25年还清,一个月5800月供。如果同样的房子出租,一个月租金1.3万左右,还完贷款还有7千的收益。国内的房子,租金基本抵不过月供。贷款条件:年满21岁,月收入在月供两倍以上,且超过三万人民币,提前6个月开始做流水即可。
迪拜如此好的投资环境,你还会问迪拜房产值得投资吗?
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