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迪拜房产是泡沫还是投资机遇?迪拜房价缘何持续见底

深度报道 小迪姐~ 2019-8-26 13:43   149

迪拜房产市场,可谓扑朔迷离。进入2019年以来,关于迪拜房产唱好及唱衰的声音层出不穷,令投资者陷入迷惑。

据8月20日参考消息网报道称,随着近期中国与阿联酋关系的深入,加之一带一路政策以及双边贸易的发展,目前正有大量中国人投资迪拜的房地产市场。

无独有偶,印度似乎也在加大对迪拜房地产市场进行投资。日前据印度当地媒体报道,印度目前在迪拜房产投入,已经超过了英国和俄罗斯的投入总额。并得出了“更多印度人急于在迪拜拥有房产”的结论。

而另一方面,据最新数据显示,7月迪拜房产交易价格仍持续下降1.22%,其中IMPZ公寓下降2.82%,位居降幅高位;而租金价格仍持续下降1.21%,其中朱美拉村圈下降2.28%。这也是今年迪拜连续7个月持续下降。有投资者对笔者表达疑惑:“在迪拜投资房产不是机遇吗,现在是遇到房产泡沫了吗?”

房产泡沫来袭?

尽管据迪拜土地局最新数据显示,今年前7月,迪拜房地产交易总额达到460亿迪拉姆(约合888亿元),其中土地、别墅和公寓交易方面的表现突出。但据当地ValuStrat数据报告显示,从2014年迪拜房价见顶以来,就开始逐渐转弱。截至今年二季度,迪拜平均房价已经下跌近30%。其中,公寓和别墅价格均下降超过20%。

因此,不少媒体和投资人士都表现出不同程度的担忧。更有激进观点认为,参照国内房产市场历史经验,“迪拜房产市场泡沫已现,未来随着市场的持续疲弱,迪拜房产价格将持续下跌,一蹶不振。”

价格下降原因何在?

有媒体人士指出,迪拜房产平均价格持续下降,主要源自4个方面的原因:

第一,是油价波动导致的经济不稳定,促使房产市场反应低迷。

阿联酋为中东石油大国,油价的波动直接体现了阿联酋当地的经济发展情况。数据显示,迪拜8月原油价格在44美元/桶上下徘徊,尽管在6月份,迪拜原油价格曾突破50美元/桶,但很快回落。并且距离迪拜油价高位,仍有有不小的距离。而就在上个月,阿联酋能源部继续下调成品油价格,98号、95号、91号汽油和柴油,均下降了近0.1迪拉姆/升,达到今年新低。

第二,中东地区多国货币贬值,降低了国外民众消费能力。

货币贬值对迪拜进出口产业造成了一定的影响。对于迪拜80%的人口均是外来人口的国家来说,外国人尤其是周边国家的消费能力,是影响迪拜本国房产市场的因素之一。

第三,迪拜当地抵押贷款利率上升,也对购房投资者的压力增加,导致房产交易减少。

据了解,房产投资本身就需要较大资金,并不是每个房产投资者的资金都十分充裕,尤其是对于批量投资的房产投资者来说,资金多数会依靠贷款解决。而目前迪拜房地产销售中,依靠贷款进行房产投资的比例,已经超过71%。

第四,库存过剩,这是影响目前迪拜房产价格下跌的最根本原因。

《海湾时报》近日就报道称,迪拜上半年建成各类住宅20978套,包括公寓14999套、服务式公寓1084套、别墅4895套。预计到明年底,迪拜住宅库存总量将达637000套,增长10%。并预测,库存过高很可能导致迪拜房价再降20%。

投资机遇在哪里?

对于上述媒体分析人士阐述的原因,也有业内人士表示不同观点。迪拜房地产市场研究人士will表示,在上述原因中,经济环境导致的房地产低迷确实是客观存在的,但这并不是根本性原因。“最关键的因素还是迪拜房地产利好消息,短期内推升了迪拜大量房产库存,这成为迪拜目前房产平均价格下降的关键点”,该人士这样解释。

据介绍,自2017年世博会落户迪拜后,迪拜房地产企业借着这股风潮,大量启动新的房产项目。每年迪拜新开发房产项目都呈现“弹跳式”增长的情况。截至目前,上述部分地产项目已经交付在即,而迪拜当地投资者对房产需求增长,与库存增加并不成正比。势必会导致房产销售平均价格和租金都会下滑。

正因为这样,这种价格下降趋势,就更成为一种房产企业掀起的短期投机行为后,造成的库存过剩“假象”。“对于房产投资者来说,判断市场是否真正饱和,最重要的还是看这种迷雾背后的投资机遇”,该人士这样指出。

数据显示,迪拜世博会预计将吸引200多个参展方、2500多万人次参观。其中70%以上的游客来自海外。同时,世博会为阿联酋经济注入1226亿迪拉姆(约合2364亿元);同时至2031年,世博会将持续为迪拜增加超过90.52万个就业岗位。这些,不仅会拉动当地的房产租赁市场,同时也对房产买卖市场构成显著推动。

除此之外,中阿加强“一带一路”及各项经贸合作,中阿超级高铁建成通车,2022年卡塔尔世界杯举办,会持续带来更多的需求。预计将提升阿联酋1.5%-2%的GDP发展水平。

“这种情况下,目前迪拜市场上的过剩库存,在短期之内将会被消耗,而房产投资机遇恰恰在这里产生”,上述分析人士这样指出。

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